反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）大幅調整，最新報127.5，按周急跌2.15%。四區指數線下，港島、九龍、新界東及新界西分別下跌0.01%、2.08%、1.05%及4.02%。其餘領先指數亦全線急跌，大型單位指數、中小型單位指數及大型屋苑指數分別下跌3.64%、1.83%及1.79%。
劈價盤擴散有待證實
CCL大幅回落逾2%，整體二手樓價回到2014年9月水平，較早前表現強勢的大型單位住宅指數亦急跌，兩者同創自08年金融海嘯以來最大按周跌幅。新界西樓價一周更急瀉4%，對上一次錄得類似跌幅要追溯到01年7月，大型屋苑及中小型單位指數跌近2%，跌幅同創近3年新高。跌幅之大，情況甚為罕見，是否因成交量不足導致波幅擴大？還是劈價盤迅速蔓延？還需要觀察數周才可定案。由於資本市場回穩，加上聯儲局暫緩加息，應該有助樓市跌勢放緩。
市況方面，新盤混戰即將展開，吸走部份二手購買力。九龍市區有3個新盤同時開售搶客，首批開售呎價近2萬元，推出單位不多，市場消息指各盤只錄得小幅超額認購，發展商似乎放慢手腳推盤。另外，差餉物業估價署最新數據顯示，15年住宅落成量11,280伙，較原先估計少15%。16年私人住宅落成量預計達1.82萬伙，將創12年新高。由於經濟疲弱，資本市場累計表現不佳，置業需求延後，大量一手供應理應令樓市進一步受壓。但政府一向高估落成量，業界又極力爭取恢復七成按揭，發展商相信會因應市況自我調節，減慢建屋速度，避免樓市裂口下跌。住宅空置率跌至3.7%，創近20年新低，代表需求仍在，部份準買家轉買為租，觀望市況，等候機會入市。筆者維持CCL於117至124找到初步支持的看法。
經濟靠基建樓市支撐
香港首富李嘉誠在其集團業績發佈會上回應記者尖銳提問，直認本年香港經濟20年來最差，又以「黃台之瓜」形容香港情況，示意不要再做損害香港的事情。至於樓市方面，他認為若收入平衡可考慮置業，又籲年輕人不要炒樓云云。相信李氏「黃台之瓜」論經過深思熟慮。讀者應還記得兩年多前李氏的言論，他指政府不能施行人治及選擇性行使權力，又表示其集團要挑選一個有法治和政策公平的環境去投資。兩年來，香港經濟、人權、立法每況愈下，李氏坐言起行，遷冊及重新調配投資。回顧這番話，誰在傷害香港呼之欲出。
筆者對「黃台之瓜」則另有解讀。香港正正就是黃台種瓜，獨沽一味中港融合，缺乏國際視野，中國經濟打噴嚏，香港馬上重感冒。反觀李氏瓜田處處，業務國際化，地產、能源、基建、金融、保險、通訊、生物科技等皆有競爭優勢，又抵著輿論調整國內投資，值得香港政府深思。「黃台之瓜」僅得4個，香港經濟亦恰巧有4條支柱：轉口貿易、金融、零售服務、地產基建。轉口已是黃昏行業，金融業缺乏創新，只顧發展人民幣業務，零售市道過分依賴自由行，亦已隨著國內反貪腐步入寒冬，最後剩下的只是地產基建。所謂「何堪再摘」，李氏實則暗諷如果政府各大基建若再失誤，又把樓市推倒，香港經濟將變沒有果實的枯枝，應驗「四摘抱蔓歸」之說。
負擔能力指標需釐清
世界各國通常以投入基建應對經濟下行。香港政府亦深明此道，近年投放在基建的項目超過5千億，實屬無可厚非。但某些項目監管不力以致大幅超支，高鐵及機場第三跑道等項目，社會爭議甚廣，政府在經濟效益上未能說服市民，卻利用議會暴力通過撥款，或用非常手段繞過議會，結果只會令抗爭升級，餘下問題更難處理。政府必須與市民及議會重新建立互信，切實以市民利益考慮，說服市民公帑用得其所。
住屋方面，香港樓價極度超越負擔能力，與經濟嚴重背馳，經過8年大牛市，樓價終於回落，但政府會否容許樓價正常化將是一項重大抉擇。何為正常化？按照國際銀行的標準，成熟經濟體系的樓價超越人均年收入的6倍已屬極難負擔，現時香港是16倍左右。要樓價回復合理水平，豈非要跌六成？未必。政府首要釐清負擔能力指標，訂立適合香港的負擔能力範圍。不管以任何指標計算，幾可肯定現時樓價偏離不只三成。政府亦要堅持甚至加大力度調控直至樓價回到合理水平為止。業界給予政府的壓力正在增加，香港政府會否堅持到底？再有，如何在不大幅影響經濟下行盡快達至目標？相信大部份市民跟筆者一樣，正等待政府提供答案。◇
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